住房租赁行业进入资管时代,首单保障性租赁住房REITs开售

擦肩经济 123 2022-08-23 12:07:46

作者:赵然 ICCRA住房租赁产业研究院

从报审、问询、获批到正式发售,红土深圳安居、中金厦门安居两单保障性租赁住房公募REITs的每一步动作都引发了住房租赁行业及金融界的高度关注。

这种关注,是自然的,亦是必要的。

以红土深圳安居、中金厦门安居公募REITs 发售为标志,我国住房租赁产业的“投-融-建-管-退”闭环正式合拢。对保障性租赁住房(后期很可能扩大到市场化租赁住房)的投资可由金融途径退出,而REITs回收的资金按证监会规定只能用于保租房建设,从而形成一个“增量正循环”,增加有效供给、平抑租金、平抑房价。

另一个不容忽视的行业事件,是40城如火如荼开展的保障性租赁住房筹建工作。去年以来开工、认定、筹建的保障性租赁住房,形成了一股新的供给增量。随着供给的上涌、金融的打通,我们认为住房租赁行业的重心已经向“投-融-建-管-退”的后生命阶段——即资产“管”理——移动。行业的底层逻辑,也随之发生变化。

可以这样概括目前我国住房租赁企业面临的景况:导向清晰、政策充分、供给充足、融资及退出渠道皆具备。眼下,要从这个潮平岸阔的时刻脱颖而出,考验的就是企业资产管理的能力——能否合理、高效运营租赁住房资产以达成租金现金流。或者更“简单粗暴”一些,能否确保资产或资产包产生4%的分派率?

租金现金流,一般取决于项目定位、区位等因素。4%的分派率涵盖的财务指标则更广一些,降本与增效的细项都能影响这一数字的达成。在行业实践里,我们观察到不少住房租赁企业通过扩展非租金收入来提高盈利。作为与房地产类似的低频消费,租赁的获客成本虽不至于像购房一样高,但同样占据了成本大头。一些企业便通过聚焦续约率这一指标的优化来降低成本,同样可以达到优化分派率的目的。而这些手段,都指向租赁住房作为持有型不动产(新房则属于销售型不动产)的运营面。

因此,企业的能力向资产运营管理转向,是公募REITs 落地后住房租赁行业将要目睹的最深刻变化。我们认为,保障性租赁住房公募REITs的发售标志着我国住房租赁的底层逻辑换轨成为了资产管理逻辑。我国租房租赁行业进入了品牌崛起的资管时代。

为何要在此时提出「品牌」?与销售导向的品牌理论不同,租赁住房作为一种体验型产品,其品牌有如一座漂浮在海洋中的冰山。更加显性的是品牌符号、名称和视觉传达体系。但具有决定性的,则是潜藏在海平面之下的产品定位、政策响应、流程管理、人员储备等等资产管理的能力。以资产管理能力拔升品牌,成为住房租赁企业在行业的底层逻辑转换之后,亟需破解的命题。

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换轨之际的新命题、新探索,也许值得向另一个临近行业取经。同为体验型产品,酒店早已进入较为成熟的资管阶段,从前期的市场定位到后期运营提效,国内外酒店管理集团积累了丰富的方法论。这也是为什么,普通消费者无须对酒店品牌有深入的背景知识,也不能从大堂香氛、沐浴用品乃至电梯间的音乐等等细节识别出一家酒店的定位。我们认为,酒店资产管理与品牌运营的经验对我跟住房租赁行业而言有极大借鉴意义。

比如,四季酒店经典的“空心香皂”案例。很多人入住酒店短租的一两天用不完所赠香皂,造成兰妃。空心香皂便是四季酒店在不改变服务品质的情况下,想到的一个的折衷办法。此外,四季酒店还将用不完的香皂回收,经过消毒处理后制造成新的香皂供后勤人员使用。这仅仅是降本方面的例子。在如何构建品牌扩充盈利,酒店行业亦有诸多成型方法论。略举几端——大堂吧的消费、公区的租赁、洗烫护理等客房服务,都是住房租赁企业可以借鉴的非租金收入来源。

ICCRA住房租赁产业研究院联合北京第二外国语学院旅游科学学院发布《中国住房租赁品牌价值蓝皮书》,将“品牌价值”作为提升资产管理水平的抓手,首次提出中国住房租赁品牌价值“5S” 评估模型,从规模力- Scale (as now)、成长性- Scale (prospect)、战略定位- Strategic positioning 、稳定性- Steadiness 和持续创收力- Sustainable income 全维视角,构建了一套操作性强的品牌价值研究体系,以期全面、客观、真实地反映品牌的资产管理能力。

在行业发展的新阶段,对于租赁住房的资产所有者、市场各参与方来说,其关注的核心已经从“建”转移到“管”。金融闭环的全链路打通,要求行业以全生命周期的视角,在“投”的环节便用“以终为始,以退为投”的思路来理清产品定位、多元营收、体验管理等等深层次的品牌建设命题。这样,住房租赁企业才能迅速调整适应行业全新的底层逻辑,才能享受政策、金融的红利,进一步巩固规模和市场。

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